【实操案例】

　　房地产通过提前开具发票的方式优化增值税税负，规避全案税负率低于3%的超缴风险，优化项目现金流，创造资金价值。

　　【涉税产生原因】

　　1项目预缴税款的抵扣在最后一道，优先地价抵减销项;其次进项税;最后预缴税款;

　　2增值税文件中没有明确的预缴退回机制。

　　【合理性说明】

　　1、关于提前开发票的很多文都已有描述，分别是否违规，是否涉及虚开，触发纳税义务发生时点是否不需要预缴，笔者这边就不赘述。

　　2、笔者最近看到另外一个思路，收到预收款，按照全案开具发票，全额申报，免预缴。试着说说自己的理解。

　　【新方式的理解】

　　1、比照了货物方式

　　(1)货物或者劳务的增值税纳税义务发生时间，“钱、货”两清的逻辑，纳税义务发生时点也基于此逻辑下;

　　(2)对于按揭方式销售房子下，收到首付款时，即全额开具发票，类似开发商已提前触发纳税义务，与客户“钱货两清”，业主的首付款是由其提供，按揭款是银行放款放到开发商手中，业主影响力较弱。

　　2、是否无需全款开具，收多少，开多少。

　　(1)是否可作为首付款，开首付款的发票，按揭回款开具按揭回款的发票，笔者理解回归货物销售逻辑是不行。

　　比照分期收款方式下，“采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天”。按揭回款的时间是不确定。这个纳税义务发生时间还是基于货物发出。

　　3、纳税人有选择权吗

　　纳税人是否有权限去选择哪些房间预缴，哪些房间不预缴，笔者理解有。需回归到每一套房间去看，基于现有的规则和逻辑下，如果要提前开具发票的房间，就考虑提前开具发票，不提前开具发票的，就正常预缴。

　　PS：如果合理税筹，房地产企业可做到不预缴，或少预缴，国家少收税了。实际上还是应该转变观念，预缴不是真正的税金，部分意义上是为了平滑财政收入的方式。昨天的10万人大会就很说明问题了，特殊时期应该有特殊的动作，三军用命，举国办大事是我们的制度优势。盘活房地产现金流，减少后续增量留抵退税对财政盘面的扰动，其实也很关键。

房开企业提前收取发票如何进行税务处理

　　前日所发文章建筑业企业未收款开具发票要进行会计处理吗?，探讨了建筑业企业未收款提前向业主或总包方开具发票的会计处理，与此相对应，房地产开发企业或工程总承包企业收到上游企业提前开具的发票，应如何进行会计处理呢?

　　首先要明确的一点是，下游企业未付款或者对应项目未发生销项税额，取得上游企业开具的合规的增值税专用发票，适用一般计税方法计税的，可以在规定的时间内认证并申报抵扣，换言之，进项税额的抵扣不以付款为前提条件，也与本项目是否发生纳税义务无关。

　　其次，提前收取发票的会计处理，也应区分不同情况：

　　情况一：下游企业前期已预提成本且已对「工程施工」或「开发成本」科目进行价税分离的，即对应的税额已经计入「应交税费—待认证进项税额」科目借方的，本期收取专用发票时，相关企业应根据专用发票上注明的增值税额借记「应交税费—应交增值税(进项税额)」科目，同时贷记「应交税费—待认证进项税额」科目。

　　例1某房开企业2016年8月预提土建建安成本价税合计数1110万元，所做分录为：

　　借：开发成本—建安成本  1000万元

　　应交税费—待认证进项税额  110万元

　　贷：应付账款  1110万元

　　10月收到建安企业开具专用发票666万元，应做账务处理如下：

　　借：应交税费—应交增值税(进项税额)  66万元

　　贷：应交税费—待认证进项税额  66万元

　　情况二：下游企业前期未预提成本或已预提成本但未对「工程施工」或「开发成本」科目进行价税分离的，本期收取专用发票时，相关企业应根据专用发票上注明的增值税额借记「应交税费—应交增值税(进项税额)」科目，同时贷记或赤字借记「工程施工」或「开发成本」科目。

　　例2某工程总承包企业2016年8月预提劳务分包成本价税合计数309万元，所做分录为：

　　借：工程施工—合同成本—人工费  309万元

　　贷：应付账款  309万元

　　10月要求劳务分包企业开具专用发票103万元，应做账务处理如下：

　　借：应交税费—应交增值税(进项税额)  3万元

　　借：工程施工—合同成本—人工费  -3万元

　　嗣后，已收取发票对应的工程款实际支付时，直接通过「应付账款」科目核算即可，涉税事项已经处理，付款时不再涉及。