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人防车位使用权是否可以转让?

信息来源:税屋网  文章编辑:zm  发布时间:2022-06-30 12:59:09  

人防车位是开发商根据《人民防空法》规定,建设地下人防工程,然后将之改造作停车使用的车位。人防车位一般与普通车位在建筑物的不同楼层,一般位于普通车位更下的楼层,大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一,也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层,按不同区域划分。从使用角度而言普通车位和人防车位没有任何区别。

  关于人防车位的属性问题,最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要《人防车位的归属与利用》中载明:“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式,本质属性为国防战备设施,应当归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设,减轻国家财政负担,人防工程经验收合格后,投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。从程序上看,为加强对人防工程的监督管理,有效维护人防工程的战时防御功能,投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序,才能取得人防车位使用权。投资者经人防主管部门备案批准,取得人防车位使用权,该人防车位使用权可以作为执行标的;投资者未经人防主管部门批准,对人防车位不享有合法的使用权,申请执行人将其作为投资者的合法财产申请强制执行,人民法院不予支持。”

  但是,现实生活中由于许多人对于人防车位的认识不足,存在一些模糊的认识,因此出现了许多的纠纷。本文拟就人防车位的买卖和使用权转让问题予以探讨。

  一、人防车位所有权不能买卖:

  《中华人民共和国民法典》第二百五十四条规定国防资产属于国家所有;《中华人民共和国人民防空法》第二条规定人民防空是国防的组成部分。根据上述法律规定,小区防空地下室包括人防车位的产权应当属于国家。因此,人防车位不得买卖。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。根据该条法律规定,人防车位的所有权和管理、收益权是分离的,开发商投资建设了小区的人防工程,其人防车位的管理、收益权依法归开发商。

  济南市中级人民法院在(2017)鲁01民终8946号民事判决书中认为:“本案争议焦点是张良、周岩、泽源公司签订的案涉车位买卖合同是否有效。根据查明事实,案涉车位系人防设施,人防设施不得进行买卖,张良对案涉车位仅享有使用权,无权对案涉车位出售所有权。一审判决认定该买卖合同无效并无不当。在合同无效的情况下,张良及泽源公司应向周岩返还因该合同取得的财产。”

  人防车位的权属归国家所有,依法不得转让,但使用权可以转让流通。如果当事人在转让人防车位过程中未专门对此作出提示及表述,而购买人也因知晓人防车位所有权不得买卖的法律规定,因此,出卖人并不构成刻意隐瞒和欺诈。

  最高人民法院在(2020)最高法民申4493号民事裁定书中认为:“关于《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质问题。对合同转让标的物的认定,应结合合同文本及双方当事人的真实意思综合考虑。《商品房买卖合同》并未明确约定转让的标的物为地下车库和社区用房的所有权,不能仅以合同名称为《商品房买卖合同》,认定合同中约定转让的对象为地下车库和社区用房的所有权。由于地下车库和社区用房均无法办理产权,不属于商品房,双方当事人对此均应明知,双方当事人的真实意思应为转让地下车库和社区用房的使用权。原审法院认定双方在《商品房买卖合同》中约定转让的对象为地下车库和社区用房的使用权,并无不当。栾德刚关于双方在《商品房买卖合同》中约定转让的权利性质为地下车库和社区用房的所有权的申请再审理由,没有事实和法律依据,本院不予采信。

  关于《商品房买卖合同》的效力问题,因地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。吉林市人民防空办公室已对案涉地下车库(人防工程)出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》,载明防护质量合格,并已按规定办理竣工档案移交,准许使用。铁信公司对案涉地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与栾德刚签订《商品房买卖合同》,将地下车库和社区用房使用权转让给栾德刚,并不违反法律强制性规定。

  栾德刚应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。铁信公司未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程,人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用,战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。铁信公司将地下车库使用权对外转让,并未损害国家利益。原审法院认定《商品房买卖合同》合法有效,并无不当。”

  二、人防车位的使用权可以转让:

  《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。开发商作为人防车位的使用、管理和收益权利人,可以对人防车位的使用、收益权利进行转让。

  四川省成都市中级人民法院在(2019)川01民终3692号民事判决书中认为:“关于案涉合同是买卖合同还是使用权转让合同性质的问题。本院认为,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同,买卖合同的基本特征是买卖双方通过支付对价转移标的物的所有权。而所有权,是指所有权人依法对自己所有的标的物所享有的占有、使用、收益和处分的四项权能,一旦拥有所有权,权利人即可享有直接支配标的物并排除他人干涉的权利,处分权是所有权最核心的内容。而使用权是指权利人不改变财产的本质归属的情况下依据标的物的性质或用途对标的物加以利用以满足生产、生活需要的功能权能,即对标的物使用价值的利用。万科新都置业与邓渝雯订立的《万科·九墅项目人防车位使用权合同》,合同中明确载明案涉车位性质为人防车位、不能办理权属转移登记、邓渝雯在获得案涉车位使用权后可以一直使用该车位直至车位所在土地的土地使用权年限届满,从合同内容看,该合同仅系对人防车位的使用权的让渡,而非买卖合同关系,亦非租赁合同关系,应当认定为使用权转让的性质。故邓渝雯主张案涉合同名为使用权转让合同实为买卖合同与事实不符,本院不予采纳。

  关于案涉合同的效力应如何认定的问题。对于人防车位的使用权是否可以转让,民法总则合同法等民商事法律法规均无禁止性规定,而从《中华人民共和国人民防空法》第五条‘国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有’、第二十六条‘国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务’的规定看,明确规定人民防空工程的投资者有权对案涉人防车位使用、管理和收益,同时也没有禁止人防车位使用权的转让。在此情况下,万科新都置业作为人防车位的使用、管理和收益权利人,可以对人防车位的使用、收益权利进行转让。邓渝雯在签订案涉合同时即清楚知晓车位为人防车位,也知道使用该车位亦应遵守人防工程的相关规定,邓渝雯主张万科新都置业出售车位的行为违反了法律、行政法规的强制性规定与事实不符,其理由不成立,本院不予采信。”



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