为正确审理房屋租赁合同纠纷案件，依法维护当事人的合法权益，推动构建健全的市场秩序，最高人民法院于2009年6月22日发布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。《解释》对房屋租赁合同的适用范围、合同解除的情形、承租人的优先购买权等作了详细规定。本文旨在介绍房屋租赁合同的相关理论与规定，围绕最高人民法院的裁判案例，归纳提炼房屋租赁合同纠纷案件的裁判规则。

截止2020年2月，在中国裁判文书网输入“房屋租赁合同”（关键词）检索出民事裁判文书980720篇，其中由最高人民法院审判的为686篇，由高级人民法院审判的共计18767篇。

本文旨在通过归纳介绍房屋租赁合同的相关规定与理论，主要围绕最高人民法院裁判案例，归纳提炼有关房屋租赁纠纷的司法裁判规则。

基本理论

1.房屋租赁合同的特征

①房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列入破产财产，出租人有取回权。

②房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。

③房屋租赁合同具有临时性，期限最长不得超过二十年。

2.房屋租赁合同的限制

①“买卖不破租赁”原则对房屋受让人的限制。为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

②承租人的优先购买权。《商品房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

裁判规则

实务要点一：

承租人不得以房屋未取得建设工程规划许可证，建设方未取得房屋所有权而拒不缴纳租金。

案 件：薛某岚、西安思源学院租赁合同纠纷案〔 （2019）最高法民再330号民事裁定书〕

关键词：建设工程规划许可证；实际占有

来 源：中国裁判文书网

最高人民法院认为：

案涉房屋建设未取得土地审批手续，也未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国建筑法》的强制性规定。但永晟公司作为案涉房屋的建设方，依建设对案涉房屋取得占有，享有管理与控制权。案涉房屋未被行政机关拆除前，仍具有一定的使用价值。本案薛某岚请求权的行使不以其作为合法的所有权人为前提，二审认为腾退房屋以及租金请求权是以对案涉房屋享有所有权作为前提，适用法律错误。

实务要点二：

承租人未订立书面房屋租赁合同但每年度按期交付租金，可依惯例推定下年度租金。

案 件：西藏红艳超市有限公司、拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷案〔（2019）最高法民申1286号民事裁定书〕

关键词：书面合同；惯例；推定

来 源：中国裁判文书网

最高人民法院认为：

阳城公司与西藏红艳超市有限公司（以下简称红艳超市）就案涉房屋后10年的租金虽未签订书面的房屋租赁合同，但是已经确定了2016年及2017年的租金为505万元/年，并且红艳超市已经按照惯常的支付方式支付了2016年租金的事实，具有高度可能性。根据双方合同约定，案涉房屋的租金十年内系逐步递增（每3-4年为一个递增周期，第十年的租金为468万元），且租金支付的方式为“先交租金后运营”。因此，在业已确定2016年租金为505万元的情况下，2017年租金保持与上年度租金持平，符合双方关于租金约定的惯例。

实务要点三：

因土地收储行为使合同目的无法达成时，承租人应基于租赁合同向出租人主张赔偿。

案 件：武汉轻工大学、湖北艳阳天旺角工贸发展有限公司租赁合同纠纷案 〔（2019）最高法民申4935号审判监督民事裁定书〕

关键词：土地收储行为

来 源：中国裁判文书网

最高人民法院认为：

湖北艳阳天旺角工贸发展有限公司（以下简称艳阳天公司）与武汉轻工大学（以下简称轻工大学）先后签订了多份房屋租赁合同，并在取得轻工大学同意的情况下对承租房屋进行了改建、扩建、新建及装饰装修。其后，艳阳天公司因承租房产被收储，合同目的无法实现，起诉要求轻工大学支付相关补偿利益。本案虽由土地收储行为引发，鉴于艳阳天公司并非土地收储行为的直接相对人，系基于与轻工大学之间的租赁合同关系而主张相应的补偿，故本案应为租赁合同纠纷。一审、二审判决将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不妥，本院予以纠正。

实务要点四：

员工与企业订立房屋租赁合同获得内部福利住房长期居住权的，房屋租赁合同无效。

案 件：赵某东、天津铁厂房屋租赁合同纠纷案〔（2019）最高法民申2830号民事裁定书〕

关键词：劳动关系；内部福利；租赁合同

来 源：中国裁判文书网

最高人民法院认为：

本案纠纷系因赵某东从天津铁厂处承租房屋引起。赵某东系天铁集团下属物流公司职工，天津铁厂负责对天铁集团职工的民用住房、单身宿舍进行统一分配、调整、管理工作。按照职工级别、家庭人口、工龄、获得荣誉等情况进行记分排队，按顺序组织分配，并经职代会福利委员会讨论、劳资部门签字通过。基于赵某东与天铁集团之间的劳动关系，并由天津铁厂进行上述审核过程通过后，双方签订《天铁集团房屋租赁合同》。因此，赵某东承租案涉房屋实际上是天津铁厂给予天铁集团员工的内部福利，并非平等主体之间缔结的房屋租赁关系。

实务要点五：

出租人因前承租人违约解除房屋租赁合同后再次出租的租金减少损失不得要求前承租人承担。

案 件：湖北春风投资发展有限公司、华润苏果超市（湖北）有限公司房屋租赁合同纠纷案〔（2018）最高法民申3783号民事裁定书〕

关键词：违约；解除合同；租金损失

来 源：中国裁判文书网

最高人民法院认为：

本案中,因春华润苏果超市（湖北）有限公司（以下简称湖北苏果公司）违约，导致湖北春风投资发展有限公司（以下简称春风公司）在合同解除后，无法获得合同正常履行后可以获得的相应租金收益。原审在认定租金损失时，考虑到春风公司与案外人欣和欧发公司所签《房屋租赁合同》系双方自主商业行为，该合同并不能约束湖北苏果公司，春风公司自当不能以此要求湖北苏果公司承担自2016年6月1日签订该合同之日起因租金减少等造成的损失。驳回湖北春风投资发展有限公司的再审申请。

· 小结 ·

房屋租赁合同纠纷是生活中常见的合同纠纷，虽然最高法已出台相关的司法解释，但房屋租赁关系往往和其他法律关系交织在一起，呈现的法律状态也不尽相同。比如，当新建房屋未取得建设工程规划许可证时，承租人不得以房屋未取得建设工程规划许可证，建设方未取得房屋所有权而拒不缴纳租金。当承租人因土地收储行为无法达成合同目的时，承租人应基于与出租人之间的租赁合同关系主张赔偿。此外，员工与企业订立房屋租赁合同获得内部福利住房长期居住权的，房屋租赁合同无效。