基本案情

房地产开发企业A公司，注册在北京市通州区，该企业为增值税一般纳税人，2016年12月以自行开发后自用两年的一栋房产评估作价4000万元入股到增值税一般纳税人B公司，取得B公司30%的股权，该房产2014年建成并竣工，占地面积800平方米。双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。

投资方的税务处理

1.增值税及附加税费

A公司将房产投资入股换取B公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》第三条第二款规定，一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产，可选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

因此，A公司需缴纳增值税190.48万元【4000÷（1+5%）×5%】，城建税9.52万元（190.48×5%），教育费附加5.71万元（190.48×3%），地方教育附加3.81万元（190.48×2%）。

2.土地增值税

以房产投资入股是否涉及土地增值税，主要看投资主体及被投资企业是否为房地产企业。A公司为房地产开发企业，需对其投资行为征收土地增值税。根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知》第六条规定，房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税。

本案中，假定该房产允许扣除项目金额为2800万元（包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格等），则A企业应缴纳土地增值税为302.86万元［（4000÷（1+5%）-2800）×30%］。

3.企业所得税

企业所得税法实施条例第二十五条和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第七条，都明确规定了企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

4.印花税

企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。假设双方签订的合同未分别注明不含税金额和增值税税额，A公司需缴纳印花税2万元（4000×0.5‰）。