（一）委托代建合同与委托合同 

《民法典》第919条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”在委托代建合同中，持有土地使用权的业主作为委托方，约定由代建方提供项目开发专业服务，服务范围可以包括建设项目的前期审批、项目策划与定位、可行性研究调查、规划和设计，中期施工建设、项目销售或招商，后期物业管理和自持期间运营等。从服务范围、方式和内容以及双方之间的关系来看，委托代建合同显然具有委托合同的特征。

然而，除传统的政府代建项目外，常见的商业委托代建合同内容庞杂，委托方和代建方通常可以自行按照各自的商业目的灵活安排合同内容，其中所包含的服务内容和范围，除常见的委托合同内容外，还往往可能包括承揽合同（如以提供工作报告成果为标志的规划和设计服务、可研报告服务等）、建设工程合同（包含勘察、设计、施工内容）、物业管理合同（包含物业管理类合同）以及大量非典型合同内容，如合作开发、公司治理权利义务安排等内容，显然已经超出了委托合同所能涵盖的范围，而构成不同类型合同项下权利义务安排的混合合同。

厘清委托代建合同的合同性质的目的在于，不能仅根据“委托”二字即将该合同归入委托合同类别，从而简单适用法律规定中与“委托合同”相关的法律规范来行使相关权利，如《民法典》第933条规定的委托方和受托方的任意解除权。  

在“广西壮族自治区蚕业技术推广站委托代建合同纠纷案”中[1]，最高人民法院认为，“蚕业站作为建设方，提供土地和建设资金，委托具有开发资质的丽诚东公司代建房屋、代为进行相关建设活动，并向其支付酬金。因此，案涉合同具有房地产开发经营的性质，不同于一般的委托合同，如果允许蚕业站任意解除合同将影响整个案涉项目的交易秩序和安全，二审判决认为本案不适用原《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，并无不当。” 在该案中，最高人民法院以委托代建合同具有房地产开发经营的性质，而排除适用委托合同任意解除权。

前案中，因为该合同为委托性质和房地产开发经营性质兼具的混合合同，而非单一委托合同，且合同各方权利义务安排不可分，因此不得适用任意解除权解除整个合同。换言之，如果合同本身仅为委托合同性质，那么严格来说无论当事人行使任意解除权是否影响项目的交易安全，也不得限制法定权利的行使，而只能通过合同解除违约责任的承担来进行利益平衡。

因此，委托代建合同是包含了委托合同关系在内的、兼具其他不可分的典型合同或无名合同内容在内的混合合同，不属于单一的、典型的委托合同，应当根据代建合同具体的权利义务和委托代建关系的整体安排来确定各方的法律关系，继而确定所适用的相应法律规范，而不应简单套用委托合同相关的法律规范。

（二）委托代建合同与房地产开发经营合同 

在《民事案件案由规定（2020）》中，委托代建合同纠纷作为一类单独的案由，并未归入委托合同纠纷类别，而与合资、合作开发房地产合同纠纷、项目转让合同纠纷一并，归入在房地产开发经营合同纠纷类别项下；最高人民法院在公开场合亦肯定了委托代建合同系房地产开发经营合同的观点[2]。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《城市房地产开发经营管理条例》第2条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。” 从以上法律规定可以看出，房地产开发和经营，分属不同的阶段和行为；简单而言，在国有土地上的建设行为，属于开发行为，将建设完成的标的物进行转让、分割销售或出租的行为，属于房地产经营行为，二者相结合，可以视为法律定义下的房地产开发经营行为。 

实务中的委托代建项目，既包括房地产开发的类型，又包括房地产开发和经营相结合的商业代建类型。例如，某事业单位委托某房地产开发企业建设职工宿舍楼、某银行委托房地产开发企业建设营业楼、某教育集团委托房地产开发企业建设学校教学楼，均为竣工验收完成后移交建筑物和配套设施的委托代建项目，该类型委托代建项目从法律规定的定义来看，属于典型的房地产开发行为，因其并不涉及房地产项目本身作为标的的转让、销售和出租行为，因此并不属于房地产经营行为。而典型的以经营为目的的商业代建项目中，投资主体委托房地产开发企业开发建设完毕商业项目后，还需要由代建方代为销售或者代为持续经营，则该种合同内容即属于典型的房地产开发和房地产经营相结合的安排。

因此，要判断一个委托代建合同是否属于房地产开发经营合同，需要从委托方和代建方约定的具体范围来确定，仅有建设和移交行为，应确定为房地产开发行为，而兼具建设、销售、经营等内容安排的，应确定为房地产开发和经营行为；《民事案件案由规定（2020）》虽然将委托代建合同归入为房地产开发经营合同类别，但不宜以其为唯一标准来判断实务中所有委托代建合同类型，这点值得注意。

（三）委托代建合同和建设工程合同 

委托代建合同中的委托人往往缺乏项目建设经验，需要代建方对不动产项目的建设实施、项目投资、质量和工期管理、竣工验收等环节深度介入，因此有观点认为委托代建合同应当属于建设工程合同之列。

根据《民法典》第788条的定义，建设工程合同包括勘察、设计、施工合同三类。然而，在委托代建合同关系中，代建方往往并不直接承担具体的勘察、设计、施工等工作，而是以发包人的身份，与勘查、设计、施工方另行签署相应的建设工程承包合同，代建方负责建设的组织实施和投资管理等工作，因此，委托代建合同中，委托人和代建方的关系并不直接构成建设工程合同的发包和承包关系。

在“郑州市正岩建设有限公司等诉北京八威众信国际投资有限公司建设工程施工合同纠纷案”中[3]，通许县政府与八威公司签订了《通许县第一高级中学新校区建设项目开发合作合同》，约定通许县政府委托八威公司代建通许县第一高级中学新校区建设项目。该合同签订后，八威公司与正岩公司签订了《通许县第一高级中学新校区建设工程项目承包协议书》，约定由正岩公司负责学校建设项目的工程总承包。该案中，最高人民法院认为，通许县政府与八威公司所签订的合同不是建设工程施工合同，八威公司是作为建设方而不是施工方来参与项目的开发建设；八威公司与正岩公司之间签订的《承包协议书》是典型的建设工程施工合同，八威公司是发包方，正岩公司是承包方。 

在“延安市水务局,延安市住房和城乡建设局与延安圣远房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案”中[4]，陕西省高级人民法院亦认为，“在委托代建中，业主或建设单位不以发包方的名义出现，代建方则以发包方的名义与施工单位签订建设工程施工合同，享有发包方的权利，承担发包方的义务。这种委托代建法律关系性质为房地产开发经营合同，不属于建设工程合同范畴。委托代建合同与施工合同是两个独立的法律关系。”

需要强调的是，只有在合同权利义务安排中代建方不承担具体的勘察、设计、施工等具体的建设工程实施工作，而系承担建设组织工作和投资管理等工作时，委托代建合同才不构成建设工程合同；若代建方也承担了具体的建设工程的实施工作，则委托代建合同应定性为包含建设工程合同在内的混合合同，此时，委托方可能兼具发包人身份，而代建方与第三人的关系可能构成建设工程合同中的分包关系。

司法实务中，常见的认定委托代建合同无效的理由主要包括两类：一是因代建方缺乏相应的资质导致合同无效；一是因委托代建合同未经招投标程序导致无效，尤见于政府投资类委托代建合同。就不同因素所可能导致委托代建合同无效的情形，笔者分别梳理如下：

（一）资质 

1. 代建资质

我国法律法规层面并无单独的“代建”类资质规定，对于政府投资的代建项目，有的地方政府的规范性文件对代建方的资质有相应要求。如《北京市政府投资建设项目代建制管理办法(试行)》第8条规定：“政府投资代建项目的前期工作代理单位和建设实施代建单位必须是具有相应资质、并能够独立承担履约责任的法人。” 又如《河北省省本级投资非经营性项目代建制办法（试行）》第11条规定：“申请列入代建单位名录库的专业化项目管理单位，必须具备以下基本条件：（二）具有国家发展改革部门颁发的综合或有关专业甲级工程咨询资质，同时具备有关行政管理部门颁发的乙级及以上工程监理、招标代理、设计资质和一级及以上施工资质等四项资质中的一项”。从上述规定可以看出，所谓代建人的资质，并非意味着存在单独的“代建”类资质，而系各地方政府对代建方承接业务所作出的与已经纳入国家资质管理体系中相关资质挂钩的要求，如工程管理、设计、监理等资质方面的要求，且各地的规定不尽一致，并无统一的国家层面的强制性规定。

在“浙江省××团××司与衢州市××开发有限公司等委托代建合同纠纷上诉案”中[5]，上诉人认为被上诉人衢州莲都××的资质不符合法律要求，《委托代建协议》《委托施工协议》应为无效。浙江省高院认为：“基于其与宿州市公某某签订的《委托代建协议》取得的指挥中心工程的代建权，符合我国当时项目管理代建制度的实际。衢州莲都××与浙西××签订的《委托施工协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且为工程丁当地土地管理部门及建设单位所知情并准许，故依法应当认定有效。”

因此，在法律法规并未对“代建”类资质作出强制要求的情形下，委托代建合同效力并不受地方性规定中地方政府对代建方资质要求的影响。

2. 勘察、设计、施工资质

根据《建筑法》第13条的规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位只有取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第1条规定，承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的，合同无效。

如前所述，判断委托代建合同是否属于建设工程合同，或者说是否属于包含建设工程合同在内的混合合同，其标准在于委托代建合同的实际内容中是否包含有代建方实际实施勘察、设计、施工的约定。当委托代建合同对于代建方行为的要求属于建设活动的组织管理性质，且法律法规层面并未对该等组织管理行为作出从业资质管制要求时，代建方没有取得勘察、设计、施工资质，并不影响委托代建合同的效力；当委托代建合同本身包含有对代建方直接从事勘察、设计、施工工作的约定时，代建方此时兼具了建设工程合同中承包人的身份，则其需要具备相应的建筑企业类资质，未取得相应资质或者超越资质签约的，委托代建合同应认定无效。

3. 房地产开发资质

实务中，不少委托代建合同的双方不仅约定有项目代建的内容，也作了共享收益和共担风险等与合作开发性质类似的约定，如此，则委托代建合同本身就具备了合作开发合同的性质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条的规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。” 因此，如果委托代建合同包含合作开发房地产的内容、安排，而双方又均不具备房地产开发资质的，则委托代建合同将被认定为无效。

名为委托代建实为合作开发或者委托代建包含合作开发内容，且双方均不具备房地产开发资质的情形下，合同无效的规则比较清晰。实务中可能存在模糊空间的情形是，当委托代建合同并不存在合作开发的内容时，代建方没有房地产开发资质是否影响合同效力？

根据《城市房地产开发管理法》《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发涉及城市规划、土地用途管制和建筑安全等公共利益，必须由具有相应资质和条件的房地产开发企业来从事开发行为。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，房地产开发属于法定的涉及公共利益的资质管控类行业，从事房地产开发的企业应当具备相应的资质和条件。实务中，无论是政府项目的代建，还是商业项目代建，委托方往往都缺乏相应的房地产开发经验和能力，需要有满足相应资质和条件的代建方来对标的项目进行开发，最终交付合格的建设项目。就此而言，作为受托方的代建方，具备承接房地产开发项目委托的能力和资质，是应有之义。

在“陕西省科学院与陕西惠通实业有限公司委托代建合同纠纷案”中[6]，陕西省高级人民法院认为：“因委托代建合同应归属房地产开发合同类别，在法律、行政法规针对委托代建合同未有明确规定的情况下，委托代建合同的受托人是否具有建设工程项目的代建人资格，应以其是否具有房地产经营资格为标准来审定。惠通公司在签订《委托协议》时，是依法具备房地产开发经营的企业，其作为建设工程项目的代建人是符合法律规定的。” 该裁判理由显然是考虑了《民事案件案由规定》对委托代建合同的归类和最高人民法院对委托代建合同性质的态度，首先对委托代建合同性质作出定位，继而判断签约时代建人所应具备的资格，最终得出签约时代建方应当具备房地产开发资格的结论。

基于此，笔者认为委托代建合同中的代建方应当具备房地产开发资质，缺乏相应资质的，委托代建合同无效。

（二）招投标程序 

商业代建模式中，因不涉及政府投资资金的使用，因此不涉及强制招投标的问题；而在政府投资的委托代建项目中，代建方的确定是否需要经过招投标程序则存在争议。

1. 未经招投标程序不影响委托代建合同效力

在“郑州市正岩建设有限公司等诉北京八威众信国际投资有限公司建设工程施工合同纠纷案”中[7]，通许县政府与八威公司签订了《通许县第一高级中学新校区建设项目开发合作合同》，约定通许县政府委托八威公司代建通许县第一高级中学新校区建设项目。该合同签订后，八威公司与正岩公司签订了《通许县第一高级中学新校区建设工程项目承包协议书》，约定正岩公司承包该校区建设项目。最高人民法院认为，“通许县政府与八威公司所签订的合同不是建设工程施工合同，不属于《招标投标法》的调整范畴，该合同并非是确定一个必须进行招投标的项目最终由哪个施工单位进行施工的合同。该合同既不涉及建筑施工企业是否通过公平竞争进入案涉项目，也与如何确定施工企业及其与工程质量相关的工程款等问题无关。”

该案的裁判理由中，最高人民法院认为代建方的确定即便是未经招投标程序，也因为该合同不属于《招标投标法》调整范围内的建设工程施工合同，因此不应认定无效。但问题是，是否只有将委托代建合同定位为《招标投标法》调整范围内的建设工程类合同，才能在未经招投标程序时否定委托代建合同的效力？ 

2. 未经招投标程序委托代建合同无效

在“山东广昊置业发展有限公司、武城县人民政府委托代建合同纠纷案”中[8]，最高人民法院认为，双方签署的委托代建合同系武城县政府委托广昊公司为其投资建设案涉工程提供服务，“根据《中华人民共和国政府采购法》第二条第二款、第四款的规定，各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为，包括以合同方式有偿取得货物、工程和服务的购买、租赁、委托、雇用等行为，均属于该法规制范围。根据该法第二十六条、第四条规定，公开招标应作为政府采购的主要采购方式……双方当事人未依法履行招投标程序直接签订《合作建设协议书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应当认定《合作建设协议书》无效。” 在该案中，最高人民法院对于委托代建合同无效的判断，给出了不同的法律依据。

根据《政府采购法》第2条的定义，政府采购是指国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购货物、工程和服务的行为。其中，采购是指以合同方式有偿取得货物、工程和服务的行为，包括购买、租赁、委托、雇用等；服务是指除货物和工程以外的其他政府采购对象。结合《政府采购法实施条例》第2条的规定：“政府采购法第二条所称服务，包括政府自身需要的服务和政府向社会公众提供的公共服务。”委托代建合同中，政府为了弥补自身经验和专业能力的不足而委托代建方进行代建服务，显然属于法律规定的政府购买服务的范畴。

根据《政府采购法》第4条及《政府采购法实施条例》第7条的规定，政府采购工程以及与工程建设有关的货物、服务，采用招标方式采购的，适用《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例；采用其他方式采购的，适用政府采购法及本条例。《政府采购法》中，明确列出了政府采购所能够采取的方式，包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购以及询价，但公开招标方式作为原则方式，采取其他方式的，应当具备该法第29条至32条所规定的前置条件，同时还需要区级以上采购监督管理部门或财政部门审批，才得采取公开招标以外的其他方式。

在同属于财政性资金采购代建服务的类似案例中，最高人民法院对于未经招投标程序所签订的委托代建合同，采取了截然不同的态度，似乎代表了不同时期不同的司法倾向。笔者认为，对于政府代建项目代建方的确定，涉及财政性资金的使用效益，同时涉及国家利益和社会公共利益，具体的采购方式应当执行国家的采购政策，如果仅因为委托代建合同不属于建设工程合同而可以规避招投标程序的适用，则可能使得法律对政府财政性资金使用方式的管制目的落空。因此，使用财政性资金委托代建方进行代建服务的，应当落入《政府采购法》及实施条例的规制范围，无论委托代建合同的服务内容是否定性为建设工程合同，其仍然属于应当公开招标的合同；未经招投标程序，且不符合《政府采购法》所规定的采取其他采购方式的前置条件的，则应当认为属于《民法典》第153条规定的违反法律、行政法规强制性规定的范畴，合同无效。

政府代建模式中，典型的法律关系是政府、项目使用单位、代建方签署三方协议，商业代建模式中，则一般是持有土地的业主方与代建方签署两方协议；无论是三方协议，还是两方协议，委托代建合同中均存在委托人和代建方两个固定主体。如前所述，委托代建合同即便是作为混合合同，亦必然包含委托合同的内容，委托人和代建方之间存在委托关系；那么，随之而来的问题是，当代建方以自身名义对外签署相关的项目合同时，如勘察、设计、施工合同等，第三方能否基于《民法典》第925条关于隐名代理的法律规定直接要求委托人承担民事责任？

（一）委托代建项目中隐名代理的适用空间 

按照学界通说，委托合同强调当事人之间的内部关系，委托代理强调代理人与第三人和本人的三方关系。委托合同只是代理权产生的基础关系，需要产生对外的代理权，还需要直接的表现形式，如授权委托书。也就是说，仅签订委托合同，并不直接产生受托人对外的代理权，代理权的产生应当直接来源于代理权的授予。基于委托合同的代理权，应满足委托合同和授权委托书的条件，只有在委托人作出授予代理权的单方行为之后，才产生代理权。《民法典》第165条的规定即很明确：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。”

委托代建的政府代建模式下，政府作为委托人主要承担投资责任，项目使用单位则主要是对代建项目提出使用功能、协助代建人完成项目建设工作；商业代建模式下，业主或建设单位作为委托人主要承担项目投资责任。无论哪种模式，委托方在项目的委托代建法律关系和建设工程法律关系中都不再以发包人的身份出现；而代建方在与勘察、设计、施工方签署相应的建设工程合同时，其身份则是发包人，享有发包方的权利，承担发包方的义务，此时签署建设工程合同的相对方系该施工合同的承包人。

在“山西安业建设发展有限公司与中铁三局集团建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案”中[9]，少年科技城筹委会与安业公司先签订代建合同，后安业公司与铁三局签订建设工程施工合同，最高人民法院认为，“安业公司不是以筹委会名义而是以自己名义与铁三局签订合同，不符合代理的法律特征。安业公司没有举出证据表明与铁三局签订《建设工程施工合同》时明知安业公司受筹委会委托，因此安业公司和铁三局订立《建设工程施工合同》直接约束的主体不应是筹委会和铁三局。因此，安业公司应为支付工程款的义务主体。”

《民法典》第925条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”如前所述，存在委托关系本身并不必然导致直接产生对外的代理权，因此第三人在与受托方订立合同时，尤其是对于重大的类似项目代建、工程的发包和承包等重大合同时，对于代理权的表现和明知应基于更为严格的证明和标准。

具体而言，委托人对于代建方就项目建设组织实施在委托代建合同中的总体性委托，并不能当然认为代建方享有了对外签署某一具体项目合同的单独代理权，对于作为签约方的第三人来说，仍然需要更为直接的在签约事项中的代理权证明，例如授权签约的授权委托书、委托方对于合同的单项确认或书面审批等。毕竟，委托方采用项目代建方式来完成不动产项目的建设和管理的最大初衷之一，即是让代建方以自身名义承担项目建设和管理过程中的主要风险，这也是和代建方以发包方名义来发包项目，享有发包人权利、承担发包方义务的身份所体现的风险隔离模式是一致的。因此，在代建项目的建设工程合同中，代建方作为发包人以自身的名义对外签署系列合同，应严守合同相对性原则，不轻易认定构成隐名代理。最高人民法院在前案中的裁判理由亦体现了该精神，认为委托代建项目中建设项目的施工方不得直接突破施工合同的相对性原则，而直接要求委托方承担工程款的支付义务。

综上，委托代建项目中，在代建方以自身名义对外签署相应的项目合同时，不应当认为委托人和代建方之间仅因为存在委托代建关系就自动产生了签署建设工程合同的代理权，继而得出委托方应承担代建方与承包方签署的建设工程合同项下义务的结论；对于第三人而言，若无代理权存在的直接证明，则应由代建方直接享有和承担与第三人签署合同约定的权利和义务，而不应适用隐名代理规则以约束代建项目的委托人。

（二）代建方承担违约责任的条件 

一般的违约责任是严格责任，只要存在违约事实，除非有法定或约定的免责事由，否则不影响违约责任的承担，违约方是否存在过错在所不问。但委托代建合同存在特殊性，根据《民法典》第929条的规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。”既然委托代建合同包含委托合同内容且有偿，因此，有观点认为在代建方发生违反委托代建合同约定的情形下，只有在受托人存在过错时方得以要求代建方承担违约责任。

在“呼和浩特市东瓦窑农副产品批发市场有限责任公司与呼和浩特市东瓦窑房地产开发有限责任公司委托代建合同纠纷上诉案”中，最高人民法院认为，根据《合同法》第406条的规定，受托人的违约责任以其存在过错为前提，这是委托合同与其他合同在违约责任承担这一点上最大的区别。据此，批发市场公司要追究房地产公司在交付建设工程方面的违约责任，必须证明房地产公司在交付建设工程方面存在过错。如果没有证据证明房地产公司在这方面存在过错，即使迟延交付，房地产公司也不承担责任。

笔者理解，该案背后的裁判理念和逻辑基础，在于委托代建合同中，从代建方基于代建项目的组织管理工作中所获得的收益来看，其仅收取较低比例的代建费或者管理费，代建方并不是承担建设工程交付义务的承包方，不享有建设工程承包方的权利和利益，因此也不应当要求其在没有过错的情形下承担延迟交付建设工程的义务，否则将导致利益失衡，毕竟委托方才是建设项目最终的实际受益主体。

因此，委托代建合同中代建方的违约责任应为过错责任；基于该认识，直接影响委托方和代建方在违约情形发生时争议焦点和证明焦点的确定。

举例而言，在发生前案中逾期交付建设工程的情形下，若系建设工程合同中的严格责任，则委托方主要证明代建方在约定时间点上未交付建设工程即可；但若将该违约责任纳入委托代建关系中受托方仅在有过错的情形下方承担责任的框架内讨论，则证明焦点应当是在逾期交付建设工程的问题上代建方是否存在过错，如果代建方在履行代建合同中并无明显过错，那么将可能免于违约责任。因此，将委托方和代建方之间的关系定位为委托代建关系还是建设工程合同项下的发包和承包关系，对于争议焦点和证明焦点的确定将产生截然不同的影响。

在传统房地产开发增量市场下行的大背景下，对于有着较强品控能力和管理团队的传统不动产开发商来说，以品牌输出和管理输出的方式开展项目代建业务，既有利于获取稳定的管理回报，也有利于降低资产负债率，属于不动产经营板块内的优质轻资产业务。相对于规范的政府代建制模式而言，商业代建模式中的委托方和代建方显然有着更高的自由度，也往往设置更为复杂和多元的权利义务安排；而关于如何通过核心交易文件来实现各方的利益诉求，如何准确定位各方的法律地位和法律关系，进而设置合理的交易条件并规避各自的法律风险等核心事项，在我国目前还缺乏统一和成熟的代建业务法律规则的大背景下，都是值得持续探讨和研究的一个框架性主题。