一、部分合同内容：

......二、项目建设管理

2.1甲乙同意按“融资-代建”模式进行本项目建设的投资合作。“融资-代建”模式是指在甲方合法的监管下，乙方按本协议约定在甲方区域出资成立全资项目公司（以下简称项目公司），并授权项目公司负责对项目的投资建设管理，建成后将竣工验收合格的项目移交给甲方授权的业主、甲方及授权的项目业务，负责按“融资-代建”合同的约定向项目公司进行项目回购。

......

四、项目回购

4.1相关术语定义

4.1.1回购总价款=工程决算审计价+乙方贷甲方支付的相关费用+投资收益+建设期的资金占用利息+项目管理费

4.1.2工程决算审计价是指工程建设项目竣工验收合格后，并经审计机关审计确定的价款

4.1.3投资收益=（工程决算审计价+代付款）*固定的综合回报率

4.1.4建设期的资金占用利息=（工程决算审计价+代付款）*（人民银行三年期同期贷款基准利息*1.3）*（建设工期*0.5）

4.2固定的综合回报率为25%

......

4.4.1回购期限为2年

4.4.2回购比例为4:3:3

4.4.3回购支付方式分三期支付，具体如下：

（1）第一期回购价款：为建设工程竣工验收合格移交后的30日内支付40%

（2）第二期回购价款：未建设工程竣工验收合格审定完工之日起第12个月后的30日内支付30%

（3）第三期回购价款：为建设工程竣工验收合格审计完工之日起第24个月后的30日内支付30%

二、甲乙双方账务处理

甲方：账面支付工程款4.3亿

乙方：账面确认收入1.56亿，因部分款项当天支付当天收回（同时签订零利息借款合同）企业其余款项均作往来账处理

三、检查人员意见：

已支付工程款预收工程款：增值税应确认收入。预缴增值税（2015年修建，2018年完工已交付使用，为老项目）该项目在建设期间按照进度支付工程款，且乙方公司参与了项目建设规划、设计等，工程款直接支付给该公司，支付的工程款未明确每期成本与回报金额，（合同中约定了利息、回报），按照甲方账面支付4.3亿收入分别按照建筑和投资两个涉税业务处理分别计算。以5.44％计算且实际支付日计算资金占用利息

其中：建筑业应预缴增值税（可扣除分包收入）

4.3/（1+5.44%）/（1+3%）x3%

投资收益计算增值税

[4.3-4.3/（1+5.44%）]/（1+6%）x6%

参考依据：国税函{1998}554号《国家税务总局关于“代建”房屋如何征收营业税问题的批复业务回复：（1）纳税人参与项目测绘、设计和施工的，其取得的全部价款和价外费用按照“建筑业”计算缴纳增值税。

四、企业意见

一是以投资方式应按照差额征税，投资金额还未审计确定，现收回的应确认投资成本，该项目亏损，不应征税，因此我公司发票开具的零税率；二是虽然业主方支付的工程款，但实际收到后又退回去了，一部分，只是过账而以。

五、案例疑问

1、该项目是否属于国税函{1998}554号《国家税务总局关于“代建”房屋如何征收营业税问题的批复》规定的销售不动产行为

2、支付的工程款是以4.3亿还是1.56亿计算

3、检查人员的计算是否正确

六、个人意见：

1、通过对国税函{1998}554号《国家税务总局关于“代建”房屋如何征收营业税问题的批复》的反复解读，应不属于文件中规定的代建房屋行为性质定义，乙方并未取得土地使用权并办理施工手续，也未按照施工季度向乙方预收房款，通过对其签订的合同内容进行判断，虽然签订的是融资-代建合同，但其实质属于BT项目，BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。 BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。个人意见应按约定的时间按照BT项目进行税收计算,如果合同中对工程投资金额和投资回报分别进行明确约定的，投资方和业主方共同确认的工程投资金额由投资方按照“建筑业”计算缴纳增值税，取得的回报收入按照“利息收入”缴纳增值税。如果合同中对工程投资金额和投资回报没有分别进行明确约定的，投资方取得的全部收入按照“建筑业”缴纳增值税。业主方、项目管理方、项目施工方签订三方合同的代建项目，如果增值税发票由项目施工方直接开具给业主方，项目管理方仅对项目施工过程进行监督管理，并向业主方收取一定比例或者金额的管理费，其收取的管理费按照“现代服务业”缴纳增值税。如果施工方将发票开具给项目管理方，再由项目管理方向业主方开具发票的，项目方向业主方收取的全部价款和价外费用按照“建筑业”缴纳增值税。

2、支付的工程款应按照4.3亿计算缴纳增值税，虽然企业解释业主方支付的工程款，但实际收到后又退回去了，一部分只是过账而已，但通过甲方账务处理和签订的借款合同约定，实际是属于两个业务，其中一个业务是支付工程款，另一个经济业务属于借款。支付工程款应按照合同约定进行缴纳增值税；借款合同应按照“资金占用费”缴纳增值税

3、个人意见检查人员的计算方式存在错误

支付的4.3亿并未明确约定是工程成本还是回报金额，在无法确认的情况下，应按照其账务处理上工程施工-合同成本的金额暂确定为工程决算审计价，建筑业按照工程决算审计价和乙方代甲方支付的相关费用作为计税依据；投资收益和建设期的资金占用利息按照“贷款利息”计算增值税，同时按照合同确定的回购支付方式分期确认收入。以上仅代表个人观点。