裁判要旨汇总：

1.（案例一）申请人主张北京市昌平区住房和城乡建设委员会网签合同价款低于实际交易价格，逃避税收征管的问题，因税收的征收管理的相关法律、法规规范的是税收征管行为，其着眼点是给予行政管理和保障国家税费及时准确缴纳。故违反税收征管相关法律、法规的行为并不导致房屋买卖合同的无效，而应由相关行政机关予以处理。

2.（案例二）宋星华、黄克平就涉案房屋约定的真实成交价格为198万元，现双方就涉案房屋的买卖事宜自愿签订了房屋买卖合同及补充协议等，上述合同中将成交价格构成进行了拆分（将198万元的成交价格拆分为房屋价格138万元和附属设施60万元），存在逃避税收征管之嫌。但如确存在违反税收征管的行为亦应由税收相关部门予以查处，并不影响合同本身的效力。

3.（案例三）双方签订的网签合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。如当事人在网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。如陈凌青认为双方确存在规避税收征管的情节，应在合同实际履行过程中由税务管理部门予以处理，但以此为由要求确认网签合同无效，缺乏依据。

案例一

李书俭确认合同效力纠纷一案

审理法院：北京市第一中级人民法院

案号：（2017）京01民再93号

裁判要旨：

申请人主张北京市昌平区住房和城乡建设委员会网签合同价款低于实际交易价格，逃避税收征管的问题，因税收的征收管理的相关法律、法规规范的是税收征管行为，其着眼点是给予行政管理和保障国家税费及时准确缴纳。故违反税收征管相关法律、法规的行为并不导致房屋买卖合同的无效，而应由相关行政机关予以处理。

一、案件事实

李书俭、孟庆杰系夫妻关系，李应霞系李书俭、孟庆杰之女。2011年9月28日，李应霞、易京全签订《北京市房屋买卖合同》，约定李应霞将登记在自己名下的、坐落于北京市昌平区东小口镇天通西苑二区6号楼4单元101号房屋出售给易京全，该房屋成交价为165万元。易京全分三次向李应霞给付该笔购房款，第一笔为签订合同的当日，从易乃新的账户转给李应霞10万元，作为定金；第二笔为2012年3月22日，从易京全的账户向李应霞转账55万元；第三笔为2012年4月5日，易京全向李应霞转账100万元。同日，李应霞、易京全办理房屋产权过户手续，易京全取得房屋的产权证。在北京市昌平区住房和城乡建设委员会的网签合同中，涉案房屋的成交价为59.65万元，易京全按照房屋总价款59.65万元的标准向税费征管部门缴纳了相关税费。

二、一审观点

一审法院认为，案件的争议焦点有两个：

（1）易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》是否存在恶意串通的行为，损害李书俭、孟庆杰的合法权益；

（2）北京市住房和城乡建设委员会备案的合同价款低于买卖合同的价格，是否影响房屋买卖合同的效力。

关于第一个焦点，易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，涉案房屋登记在李应霞名下，易京全支付了合理的价款并已办理了房屋所有权转移登记，现有证据不能证明易京全、李应霞恶意串通，损害李书俭、孟庆杰合法权益。

关于第二个焦点，易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》系其真实意思表示，该合同合法有效，且李应霞、易京全是按照该合同实际履行的，该合同并不涉及侵害国家利益的问题。至于北京市昌平区住房和城乡建设委员会网签合同价款低于实际交易价格，逃避税收征管的问题，因税收的征收管理的相关法律、法规规范的是税收征管行为，其着眼点是给予行政管理和保障国家税费及时准确缴纳。故违反税收征管相关法律、法规的行为并不导致房屋买卖合同的无效，而应由相关行政机关予以处理。李应霞经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。

一审法院判决：驳回李书俭、孟庆杰诉讼请求。

后当事人在一审判决生效后，申请再审。

三、再审阶段事实认定

一、李书俭与孟庆杰系夫妻关系，李应霞系李书俭、孟庆杰之女。2011年9月28日，李应霞与易京全签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定，李应霞作为出卖人将登记在自己名下的、坐落于北京市昌平区东小口镇天通西苑二区6号楼4单元101号房屋,建筑面积164.73平方米，出售给买受人易京全，房屋成交价为165万元。易京全在签订合同时支付定金10万元，剩余房款易京全申请办理商业银行抵押贷款后由贷款银行直接放款到李应霞银行账户（73个工作日）。买卖合同签订后，易京全分三次向李应霞支付房款，第一笔为签订合同的当日，从他人的账户转给李应霞10万元，作为定金；第二笔为2012年3月22日，从易京全的账户向李应霞转账55万元；第三笔为2012年4月5日，易京全向李应霞转账100万元。2012年4月5日，李应霞、易京全办理房屋产权过户手续，易京全取得涉案房屋的产权证。此后，李应霞一直未与李书俭、孟庆杰联系。在北京市昌平区住房和城乡建设委员会的网签合同中，涉案房屋的成交价为59.65万元，易京全按照59.65万元的标准向税费征管部门缴纳了相关税费。为此，李书俭、孟庆杰提供了《北京市房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请》、《北京市房屋登记表》、《契税完税证明》、房屋所有权证书、交款凭证，证明李应霞、易京全买卖房屋的事实，同时证明涉案房屋的实际成交价为165万元，申报成交价是59.65万元，李应霞、易京全故意隐瞒事实，恶意串通损害社会公共利益。同时李书俭、孟庆杰认为，买卖房屋价格不合理、对易京全购买房屋资金及贷款存疑。易京全认可上述证据的真实性，但认为自己付清购房全款，买房前李应霞出示产权证书带其看房，并去房管部门确认可以购买此房。易京全承认申报成交价是59.65万元，目的是为了少交税款，该行为只是违法了管理性规范，并不会导致合同无效，也与恶意串通无关。同时，易京全认为房屋价格受多种因素影响，当时购买的价格是合理的。易京全购房后李应霞一直未交付房屋，该房屋仍由李书俭、孟庆杰居住。易京全还认为，购房后如何处置与李书俭、孟庆杰无关。上述证据与本案有一定关联性，法院对相关证据予以采信。但因李应霞未到庭参加诉讼，对于其是否存在与易京全恶意串通无法认定。

二、李书俭、孟庆杰再审期间向法院提供了2007年9月13日李应霞与李书俭签订的协议。协议内容为：天通苑房屋首付款20万元已由李书俭交付，李应霞名下贷款由我李书俭偿还，双方确认后，签字有效。2010年12月期间，李书俭、孟庆杰与李应霞因房屋所有权发生争议。2015年2月，李书俭、孟庆杰起诉李应霞要求确认当事人借名买房法律关系成立，李应霞未到庭。同年12月10日，法院作出（2015）昌民初字第04971号民事判决，认定李书俭、孟庆杰与李应霞关于北京市昌平区东小口镇天通西苑二区6号楼4单元101号房屋的借名买房关系成立，该判决已生效。李书俭、孟庆杰以此证据证明借名买房成立，其是涉案房屋的所有人，李应霞卖房行为构成无权处分。易京全不认可协议的真实性，对该协议是否伪造存疑，所指房屋不明确；该协议是债权关系，与李应霞、易京全的房屋买卖无关。易京全对（2015）昌民初字第04971号民事判决的真实性认可，对证明目的和关联性不认可，认为与李应霞、易京全房屋买卖无关。法院对上述证据的真实性予以采信。易京全对有关证据存疑，没有提供相关证据。

三、2014年12月，易京全起诉李书俭、孟庆杰要求排除妨害、搬离涉案房屋并赔偿损失。2015年4月20日，法院作出（2015）昌民初字第00212号民事判决：李书俭、孟庆杰于判决生效后60日内将涉案房屋腾退给易京全，赔偿租金损失2000元。宣判后，李书俭、孟庆杰提出上诉。2015年7月31日，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第04907号民事裁定，撤销（2015）昌民初字第00212号民事判决，将该案发回北京市昌平区人民法院重审。对于上述证据，李书俭、孟庆杰认为该证据证实易京全在明知无法交房的情况下，不去追究李应霞的责任，反而选择侵权之诉驱赶老人明显不符合常理，构成恶意串通。易京全认为选择何种诉讼、向谁主张是其权利与恶意串通无关。法院对于上述证据的真实性予以采信，但不宜将该证据直接作为认定《北京市房屋买卖合同》无效的依据，故对证据的关联性，法院不予采信。

四、再审观点（一审）

一审法院再审认为，本案争议的焦点是易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》是否有效，是否存在恶意串通，损害李书俭、孟庆杰利益导致房屋买卖合同无效情节。

一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种法定情节，其中该条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通首先需要有双方损害他人的恶意，即明知或应知某种行为会造成他人损害，而故意为之。恶意串通需要双方事先存在着通谋，即串通的双方都希望通过某种行为而损害他人的利益而共同实施非法行为。根据本案已经查明的事实，李应霞出售的是登记在自己名下的房屋，是有权处分而并非无权处分。李应霞虽未交付房屋，但易京全支付了购房款并进行了所有权转移登记，取得了房屋所有权。由于李应霞未到庭参加诉讼，对于其是否存在与易京全恶意串通，损害李书俭、孟庆杰的利益，根据现有证据无法查明。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，依法登记，发生效力；第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时指出，李应霞系李书俭、孟庆杰之女，应尊重、关心和照顾老年人，李应霞在明知其父母出资并在涉案房屋实际居住的情况下予以处分，有违敬老、养老、助老的传统美德，但该行为并不必然导致李应霞与易京全之间签订房屋买卖合同无效。

二、关于再审期间，李书俭、孟庆杰提供的李书俭与李应霞签订的协议，以证明两人之间成立借名买房关系，李书俭是涉案房屋的所有人，李应霞擅自售房系无权处分。该证据虽经法院予以确认，但涉案房屋的登记人为李应霞，李应霞有权进行处分。为此，李书俭应当预见登记在李应霞名下的风险。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，现有证据无法证明买受人易京全知道借名登记的事实。根据有关法律规定，登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。李书俭、孟庆杰提供的证据不足以推翻原审判决。

三、关于李书俭、孟庆杰认为易京全自始至终未看过涉案屋房、明知实际居住人的情况且房屋无法交付仍购买、未经过中介公司交易、李应霞以远低于市场价交易等情节而认定易京全为恶意。根据法律规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实主张，应当提供证据加以证明。李书俭、孟庆杰未提供相关证据予以证明，易京全予以否认，李应霞未到庭参加诉讼，故法院不予采信。关于易京全、李应霞网签合同价款低于实际交易价格问题，该行为虽违反税收征管法律的强制规定，但并不因此导致整个房屋买卖合同无效。

四、关于李书俭、孟庆杰认为易京全选择起诉排除妨害侵权之诉，是以合法方式来掩盖其非法目的，严重损害了其利益，进而应认定买卖合同无效的主张。法院认为，该主张与本案没有关联性，法院不予采信。

根据法律规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案李应霞经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。

综上所述，易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制规定，该合同合法有效。易京全按照合同约定支付李应霞全部购房款，双方办理了房屋产权转移登记，易京全取得房屋所有权。李书俭、孟庆杰未举证证明李应霞、易京全签订的《北京市房屋买卖合同》存在恶意串通，损害其利益而导致无效情节，故对李书俭、孟庆杰诉讼请求，法院无法支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条规定，判决：维持（2014）昌民初字第00843号民事判决。

五、二审观点

本院二审认为，本案的焦点是易京全与李应霞签订的房屋买卖合同是否有效，是否存在恶意串通损害李书俭、孟庆杰利益而导致合同无效的情形。

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结、为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。对合同当事人是否存在恶意串通情形进行认定时，应在主张恶意串通一方提出相关证据的基础上，通过对合同当事人之间的特殊关系、成交价款、洽商过程、款项交付方式等方面进行综合考量，结合当事人的抗辩理由，推定得出当事人有无主观恶意及串通行为。本案中，李应霞出售登记在自己名下的房屋，易京全支付了全部购房款并在房屋登记管理部门完成了房屋所有权的登记转移手续，取得房屋的所有权。现李书俭、孟庆杰称其已向法院提交了一系列证据，形成了完整的证据链，证明李应霞与易京全存在恶意串通的情形。对此，本院认为：

首先，关于李书俭、孟庆杰和李应霞之间的借名买房关系成立，是否导致李应霞与易京全之间的房屋买卖合同无效的上诉理由，本院认为，虽然法院已确认李书俭、孟庆杰和李应霞之间的借名买房关系成立，但涉案房屋登记的产权人为李应霞，李书俭、孟庆杰应当预见房屋登记在李应霞名下的风险。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，现有证据无法证明买受人易京全知道借名买房的事实。故仅以李书俭、孟庆杰和李应霞之间的借名买房关系成立的事实，不能必然得出李应霞与易京全之间的房屋买卖合同无效的结论，李书俭、孟庆杰关于基于借名买房关系成立，李应霞属于无权处分人，而易京全并非善意购买人，故其无法善意取得涉案房屋的上诉理由，本院不予采信。

其次，关于涉案房屋的交易价格是否远远低于市场价格，及易京全的购房资金和抵押贷款去向存疑的上诉理由，本院认为，李书俭、孟庆杰称已向一审法院提交了房屋价格偏离市场价格的证据，但其提交的仅系网络数据，并不具有权威性和专业性，且诉争的房屋具备其自身特点，故不能仅以网络数据证明涉案房屋的交易价格偏低。且房屋交易价格偏低并非必然导致房屋买卖合同无效；而购房资金来源和抵押贷款去向系易京全的个人事项，与其是否与李应霞恶意串通并不存在必然联系。故对李书俭、孟庆杰的该项上诉理由，本院亦不予采信。

再次，关于购房人易京全是否在购房前看房，及李应霞、易京全买卖房屋是否真正通过中介的上诉理由，本院认为，购房前看房并非买房的必经手续，且房屋内的家具摆设等随时可能发生变化，故无法通过购房人是否知晓房屋内家具摆设等细节来推断其是否看过房；而是否通过中介交易，及何时通过中介交易亦非房屋买卖的必经手续，李书俭、孟庆杰称李应霞、易京全系没有通过中介，先谈好房屋买卖，再找中介办理的手续，且买房前并未看房的上诉理由，证据不足，且不能作为判断李应霞与易京全之间是否存在恶意串通的依据，故对李书俭、孟庆杰的该项上诉理由本院亦不予采信。

最后，关于李书俭、孟庆杰主张易京全未向李应霞主张交房，也不追究李应霞的违约交房责任，可以推断出双方之间存在恶意串通的上诉理由，本院认为，易京全与李应霞签订房屋买卖合同、交付房屋价款，并依法办理了房屋过户手续，取得涉案房屋所有权，其有权选择以何种形式保护自己的权利。其不向李应霞主张违约责任，而以所有权人身份向李书俭、孟庆杰主张权利并无不当。李书俭、孟庆杰的该项上诉理由不能成立，本院亦不予采信。

另，一审中，李应霞经法院合法传唤未到庭参加诉讼，法院已缺席判决，易京全委托诉讼代理人参加诉讼亦并无不妥。故李书俭、孟庆杰关于李应霞、易京全从不出庭，表明二人存在恶意串通的上诉理由亦不能成立，本院亦不予采信。

综上，李应霞与易京全签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。李书俭、孟庆杰主张李应霞、易京全存在恶意串通，损害其合法权益，签订的房屋买卖合同应属无效的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

再审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由李书俭、孟庆杰负担（已交纳）；公告费（以票据为准），由李书俭、孟庆杰负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由李书俭、孟庆杰负担（已交纳）；公告费五百元，由李书俭、孟庆杰负担（其中二百元已交纳，剩余三百元由李书俭、孟庆杰于本判决生效后十日内给付易京全）。

本判决为终审判决。

审判长金莙

审判员王京

审判员纪艳琼

裁判日期

二〇一七年十二月二十日

书记员

书记员王梦洁

案例二

宋星华与黄克平等房屋买卖合同纠纷一案

北京市第三中级人民法院民事判决书

（2014）三中民终字第09369号

裁判要旨：

宋星华、黄克平就涉案房屋约定的真实成交价格为198万元，现双方就涉案房屋的买卖事宜自愿签订了房屋买卖合同及补充协议等，上述合同中将成交价格构成进行了拆分（将198万元的成交价格拆分为房屋价格138万元和附属设施60万元），存在逃避税收征管之嫌。但如确存在违反税收征管的行为亦应由税收相关部门予以查处，并不影响合同本身的效力。

一、案件事实

2012年6月30日，黄克平（作为出卖人、甲方）与宋星华（作为买受人、乙方）就涉案房屋买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《网上签约授权委托书》，并共同与链家公司（作为丙方）签订《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》，共同与北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。

上述买卖合同中约定：（第四条）房屋成交价格为138万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为60万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为104万元。

上述补充协议中约定：（第一条）双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为198万元，此价款为甲方净得价，不含税。（第二条）乙方于2012年6月30日向甲方支付定金3万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于2012年7月30日之前将首付款94万元（该金额包含乙方已支付的全部定金3万元）以资金托管（监管）的方式支付甲方；甲乙双方应于2012年7月20日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在贷款机构签发贷款函后5个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。（第三条）甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。（第四条）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

上述居间服务合同中约定：（第二条）应向丙方支付的居间代理费4.356万元，由乙方承担。（第四条）甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。

上述交易保障服务合同中约定：（第二条）签订本合同当日，乙方向丙方支付保障服务费0.99万元；因申请贷款产生的评估费及其他相关费用由丙方代收并向相关机构交纳。（第五条）甲、乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。丙方已收取的服务费、评估费不予退还。

同日，宋星华向黄克平支付定金3万元，向链家公司支付居间代理费4.356万元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费0.99万元和代收评估费0.15万元。

2012年7月10日，宋星华（作为买受人）与黄克平（作为出卖人）就涉案房屋买卖事宜签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并完成网签，约定成交价格为138万元，定金为3万元，拟贷款金额为104万元。

2012年7月27日，宋星华将91万元转入买卖双方与链家公司及中国光大银行股份有限公司北京分行共同约定的监管账户（后该款由银行全部返还给宋星华）。

2012年8月17日，北京康正宏基房地产评估有限公司出具《抵押物价格评估报告》，认定涉案房屋在2012年8月17日的房地产评估总值为170.99万元。

后宋星华提出贷款申请，要求黄克平予以配合，黄克平予以拒绝。

2012年9月25日，链家公司向黄克平发送《催告函》，要求黄克平于2012年9月30日前配合宋星华办理银行贷款面签手续、过户手续、交房和物业交割手续。因黄克平拒收，该函被退回。

2012年10月19日、2012年10月30日，宋星华分别向黄克平邮寄《关于解除房屋买卖合同的通知》、《关于解除房屋买卖合同的通知（二）》，主张黄克平构成根本违约，故要求解除合同，并要求黄克平退款、赔偿费用并给付违约金。黄克平于2012年10月22日签收第一份解约通知。

2012年10月31日，链家公司再次向黄克平发送《催告函》，要求黄克平于2012年11月3日前办理资金监管解冻手续。黄克平拒收该函。

一审庭审中，宋星华、黄克平、链家公司均认可买卖双方就涉案房屋约定的真实成交价格为198万元；黄克平、链家公司并进一步主张将198万元的成交价格拆分为138万元和60万元是为了减少纳税金额，宋星华则主张合同是在链家公司指导下签订的，其不清楚拆分目的。另，经原审法院多次询问，对于“如果法院经审理认为你方构成违约，你方对宋星华主张的违约金的意见，是否申请酌减违约金数额”这一问题，黄克平的委托代理人的当庭答复均为“黄克平不存在违约行为，不应承担违约责任，所以黄克平不存在申请不申请减免违约金的问题。”

另，宋星华主张其经济损失除诉讼请求中已经包括的费用以外，还有房屋差价损失，其于原审审理过程中曾经提出就涉案房屋的现价格进行鉴定，后自行撤回该项申请。

一审观点：

原审法院经审理后认为：法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

宋星华、黄克平与链家公司自愿就涉案房屋买卖相关事宜签订房屋买卖合同、补充协议等，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，三方均应当就上述缔约行为承担相应的法律责任。虽然合同中对于合同价格的构成进行了拆分，存在逃避税收征管的嫌疑，但是，该行为并不影响合同本身的效力，且合同履行尚未进行到纳税环节。如当事人确有违反税收征管的行为，应当由相关部门予以查处，如因此影响合同的继续履行，当事人可另行主张权利。因此，黄克平主张合同无效，缺乏法律依据，法院不予支持。

合同签订后，宋星华按照合同约定履行了己方义务，而黄克平经催促仍然以合同非法、无效为由拒绝履行合同义务，其行为已经构成根本违约，故宋星华有权按照合同约定行使合同解除权。根据查明的事实，宋星华已于2012年10月19日向黄克平邮寄《关于解除房屋买卖合同的通知》，黄克平也已经实际收到该函件，故双方签订的相应合同于黄克平签收该函件的日期即2012年10月22日已经解除。

现宋星华要求解除就涉案房屋买卖事宜签订的相关合同及网签，于法有据，法院予以支持。需要提及的是，宋星华要求解除《补充协议》、《买卖定金协议书》中有关房屋买卖的合同条款这一表述不够准确，法院依法予以调整。合同解除后，对于宋星华已经给付的定金，黄克平理应返还。关于宋星华主张的违约金，符合双方的合同约定，而黄克平一方经法院反复询问均未要求减少违约金，故法院对宋星华主张的违约金数额予以支持。关于宋星华主张的居间代理费、保障服务费及代收评估费，性质均为经济损失，鉴于宋星华已经同时主张了违约金，现并无证据显示宋星华因黄克平的违约行为所导致的各项实际经济损失高于合同中约定的违约金，因此，在违约金主张已经得到法院支持的情况下，对于宋星华所主张的上述赔偿，法院不予支持。

据此，原审法院于2014年5月判决：

一、确认宋星华与黄克平、北京链家房地产经纪有限公司之间就位于北京市朝阳区某号房屋买卖事宜签订的相应《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》于二○一二年十月二十二日解除；

二、确认宋星华与黄克平就位于北京市朝阳区某号房屋买卖事宜办理的网签于本判决生效之日解除；

三、黄克平于本判决生效后十日内返还宋星华定金三万元；

四、黄克平于本判决生效后十日内给付宋星华违约金三十九万六千元；

判决后，宋星华、黄克平均不服原审判决。宋星华以原审判决适用法律错误，黄克平的根本违约行为导致合同无法继续履行给其造成了巨大经济损失为由，诉至本院请求撤销原审判决第五项，改判黄克平赔偿其已经支付给链家公司及案外人的居间代理费4.356万元、保障服务费0.99万元、评估费0.15万元。黄克平以双方诉争买卖合同违反合同法、税收征收管理法及刑法等法律的强制性规定应属无效，原审判决故意隐瞒关键事实、有法不依等为由，诉至本院请求撤销原审判决，改判确认《存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，驳回宋星华原审全部诉讼请求。链家公司同意原审判决。

二审观点：

本院认为：宋星华、黄克平就涉案房屋约定的真实成交价格为198万元，现双方就涉案房屋的买卖事宜自愿签订了房屋买卖合同及补充协议等，上述合同中将成交价格构成进行了拆分，存在逃避税收征管之嫌。但如确存在违反税收征管的行为亦应由税收相关部门予以查处，并不影响合同本身的效力。在此情形下，书面合同载明的合同价款与双方真实意思不一致之处，应依据双方真实意思确定价款数额，即在本案中双方房屋交易价格应认定为198万元。黄克平据此主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。

上述合同签订后，宋星华依约履行了己方合同义务，而黄克平经催告仍拒绝履行主要合同义务，已经构成根本违约，宋星华依据合同约定行使合同解除权，黄克平亦已收到宋星华邮寄的书面解除通知，故原审法院判决确认双方就涉案房屋买卖所签订的相关合同及网签解除正确，本院予以维持。

双方合同解除系黄克平根本违约行为所致，合同解除后，黄克平应将收取宋星华的定金予以返还。

关于违约金及违约损失问题，根据双方签订的补充协议的约定，黄克平拒绝履行合同义务构成根本违约时，应向宋星华支付房屋总价款20%的违约金。黄克平经原审法院反复释明仍坚持不申请法院对违约金予以酌减，其应按照约定向宋星华支付房屋总价款20%的违约金即39.6万元。宋星华主张黄克平在上述违约金之外仍应另行赔付居间代理费、保障服务费及代收评估费等，综合双方合同的履行情况、黄克平违约情形以及宋星华就其经济损失提供的相应证据，原审法院认定现有证据不足以表明宋星华因黄克平违约所致的实际经济损失高于双方约定违约金数额，进而驳回宋星华相应诉求并无不当。

综上所述，宋星华及黄克平上诉主张均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

审判长 赵霞

代理审判员 李春香

代理审判员 程 磊

二○一四年七月十八日

案例三

陈凌青与满懿（北京）房地产咨询有限公司、刘祎等确认合同无效纠纷一案

审理法院：北京市大兴区人民法院

案号：（2017）京0115民初1460号

裁判要旨：

双方签订的网签合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。如当事人在网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。如陈凌青认为双方确存在规避税收征管的情节，应在合同实际履行过程中由税务管理部门予以处理，但以此为由要求确认网签合同无效，缺乏依据。

一、案件事实：

2016年9月27日，在满懿公司提供居间服务下，陈凌青（出卖人）与牛英杰（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于大兴区西红门镇九龙山庄甲xx号楼x单元xxx（以下简称：涉案房屋），建筑面积共112.92平方米，设计用途为住宅，房屋性质为商品房，房屋有抵押，出卖人未将该房屋出租，该房屋成交价格为215万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民币135万元；买受人向出卖人支付定金5万元；买受人向银行及公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为150万元。同日，陈凌青（甲方，出卖人）与牛英杰（乙方，买受人）、满懿公司（丙方，居间人）签订补充协议，约定：甲、乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币350万元整，此价格不含税。同日，陈凌青（甲方，出卖人）与牛英杰（乙方，买受人）、满懿公司（丙方，居间人）签订居间服务合同，约定甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续，并签署相关授权手续，还就三方的其他权利义务进行了约定。

2016年11月15日，陈凌青（出卖人）与牛英杰（买受人）、刘祎（买受人共有人）签订草拟网签合同，并且双方在合同尾部进行了签字。之后双方按照草拟网签合同的内容将《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1412xxx，以下简称：网签合同）进行了网上备案。合同对双方权利义务进行了约定，其中第二条房屋权属情况中第（四）项约定该房屋的抵押情况为：未设定抵押；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式中第（一）项约定为经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为247万元……（三）关于贷款的约定，买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为人民币160万元。2016年9月30日陈凌青与牛英杰签订协议一份，内容为“经双方约定2016年10月8日上午9点30之前到招商银行个贷中心，预约还款手续和日期”，陈凌青和牛英杰分别在落款处签字。

二、法院观点

本院认为：在房屋买卖交易中，网签实际具有房屋登记管理部门对房屋买卖交易进行备案和管理的性质，网签合同仅系双方办理过户的中间环节，并非独立存在的合同关系，其目的系为保障双方所签订的房屋买卖合同的正常履行，双方的权利义务仍应以原房屋买卖合同的约定为准。本案中，双方签订的网签合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。如当事人在网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。如陈凌青认为双方确存在规避税收征管的情节，应在合同实际履行过程中由税务管理部门予以处理，但以此为由要求确认网签合同无效，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定判决如下：

裁判结果

驳回陈凌青的全部诉讼请求。

案件受理费13280元，由陈凌青负担（已交纳）。

审判员王静

裁判日期

二〇一七年十二月二十七日

书记员

书记员王迪